El alquiler con derecho a compra es un contrato de carácter mixto, formado por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Esta fórmula permite a los inquilinos vivir en la vivienda, por el tiempo estipulado en el contrato y a su vez, optar finalizado el plazo, a la compra de la vivienda, por un precio pactado previamente en el contrato y del que se descontaran parcialmente o en su totalidad, las rentas pagadas en concepto de alquiler.
Este tipo de contratos, normalmente, implican un desembolso inicial por parte del inquilino de una prima a pactar entre las dos partes, que al contrario que la fianza en los contratos de alquiler, no se recupera al final del contrato, si el inquilino finalmente, no opta por la compra de la vivienda. Aunque no es obligatorio fijar una prima inicial, si es recomendable para el propietario, ya que, de esta forma, se asegura de que el interés del inquilino en comprar es real.
Ni la prima es obligatoria, ni un contrato de alquiler con opción a compra, tiene por que implicar que el precio del alquiler sea más elevado. Estos aspectos, quedan en manos de los acuerdos que pacten las partes.
Para ser exactos según el Tribunal Supremo, el contrato de alquiler con derecho a compra es “un precontrato- en principio unilateral-, en virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.”
Es por ello que esta fórmula híbrida de contrato, puede resultar beneficioso para las dos partes. El propietario obtiene unas rentas mientras el inquilino no compra y por tanto rentabiliza su inmueble, además de tener la prima inicial como seguro, y el arrendatario, puede disfrutar de vivir de alquiler mientras ahorra e invierte en la compra final de la vivienda.
Es importante saber con seguridad, que, al finalizar el plazo, podremos ejecutar la compra del inmueble i que dispondremos de crédito o capital para ello, puesto que en caso contrario, se perdería la prima inicial y en ese caso, nos hubiera sido más beneficioso, un contrato de alquiler ordinario, para poder recuperar la fianza inicial, al finalizar el mismo.
Los contratos de alquiler con opción a compra, no están regulados en el Código Civil, aunque si están aceptados y reconocidos tanto por la Ley de Arrendamientos Urbanos, como por el Reglamento Hipotecario.
Al tratarse de una fórmula mixta, es importante que queden bien clarificadas todas las condiciones referentes tanto a la compraventa como al arrendamiento.
Al menos especificando en el caso del alquiler, el plazo durante el cual el inquilino puede disfrutar del arriendo, el plazo durante el cual puede ejercer su derecho de compra y la cantidad de la renta mensual de alquiler. Además, por supuesto de todas las cláusulas referentes a las condiciones del alquiler, que podemos encontrarnos en un contrato estándar, como referentes a quien paga las reformas, mantenimientos de las instalaciones, normas de conducta, tenencia de mascotas, pago de suministros, etc.
Y en el caso de la compraventa, el precio fijado para la compra de la vivienda, la voluntad del arrendador/propietario de vender, si el inquilino así lo requiere durante el plazo estipulado, el porcentaje o cantidad de cuotas de alquiler que le serán descontadas del precio final de venta y por último la cantidad de la prima inicial.
Hay que tener en cuenta que:
- Si no ejecutamos la opción de compra, se perderán la prima y las cuotas invertidas en el alquiler.
- El inquilino puede solicitar una prórroga del contrato de alquiler, siempre y cuando el propietario esté de acuerdo, pero al tratarse de un segundo contrato, perdería la opción de compra.
- El inquilino puede ejecutar la opción de compra, en cualquier momento dentro del plazo establecido y no tiene obligación de cumplir toda la duración del contrato.
- Si el inquilino se demora en los pagos de los alquileres durante más de dos meses, perderá el derecho a compra, así como la prima aportada y los alquileres que haya desembolsado.
- La propiedad está obligada a respetar el contrato y no puede durante el mismo vender, alquilar o ceder la vivienda a terceros.
- El importe de la prima y la parte de los alquileres que se descuente del precio final de la venta, son deducibles en el IRPF como adquisición de vivienda habitual.
- Este tipo de contratos están sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y por tanto producen obligaciones fiscales.
Es recomendable que antes de firmar un contrato de estas características, se consulte a un profesional, experto tanto en la parte legal, como en la fiscal, para asegurarnos de que nuestras obligaciones y derechos, quedan reflejadas de forma correcta en el contrato y tenemos claras las implicaciones tributarias que va a conllevar.
