El lloguer amb dret a compra és un contracte de caràcter mixt, format per dos subcontractes, un de lloguer i l’altre de compravenda. Aquesta fórmula permet als llogaters viure a l’habitatge, per el temps estipulat en el contracte i a la vegada, optar finalitzat el termini, a la compra de l’habitatge, per un preu pactat prèviament en el contracte i del que es descomptaran parcialment o en la seva totalitat, les rendes pagades en concepte de lloguer.
Aquest tipus de contractes, normalment, impliquen un desemborsament inicial per part del llogater d’una prima a pactar entres les dues parts, que al contrari que la fiança en els contractes de lloguer, no es recupera al final del contracte, si finalment el llogater, no opta per la compra de l’habitatge. Tot i que no és obligatori fixar una prima inicial, si és recomanable per al propietari, ja que d’aquesta manera, s’assegura que l’interès del llogater en comprar és real.
Ni la prima és obligatòria, ni un contracte de lloguer amb opció a compra, ha d’implicar que el preu de la renda sigui més elevat. Aquestes aspectes, queden en mans dels acords que pactin les parts.
Per ser exactes, segons el Tribunal Suprem, el contracte de lloguer amb dret a compra és “un precontracte – en principi unilateral-, en virtut del qual, una part concedeix a l’altre la facultat exclusiva de decidir sobre la celebració o no del contracte principal de compravenda, que haurà de realitzar-se en un termini cert i en unes determinades condicions, podent també anar acompanyat del pagament d’una prima per part de l’optant.”
És per això que aquesta fórmula híbrida de contracte, pot resultar beneficiosa per les dues parts. El propietari obté unes rendes mentre el llogater no compra y per tant rendibilitza el seu immoble, a demés de tenir la prima inicial com a assegurança i l’arrendatari, pot gaudir de viure-hi de lloguer mentre estalvia i inverteix en la compra final de l’habitatge.
És important saber amb seguretat, que al finalitzar el termini, podrem dur a terme la compra de l’habitatge i disposarem del crèdit o el capital per fer-ho, doncs en cas contrari, es perdria la prima inicial i en ens hauria estat més favorable, un contracte de lloguer ordinari, per poder recuperar la fiança inicial, al finalitzar el mateix.
Els contractes de lloguer amb opció a compra, no estan regulats en el Codi Civil, tot i que estan acceptats i reconeguts tant per la llei d’Arrendaments Urbans, com pel Reglament Hipotecari.
Al tractar-se d’una fórmula mixta, és important que quedin ven clarificades totes les condicions referents tant a la compravenda com a l’arrendament.
Com a mínim especificant en el cas del lloguer, el termini durant el qual el llogater pot gaudir de l’arrendament, el termini durant el qual pot exercir el seu dret a compra i la quantitat de renda mensual de lloguer. A demés, lògicament, de totes les clàusules referents a les condicions del lloguer, que podem trobar-nos en un contracte estàndard, com les referents a qui paga les reformes, manteniments de les instal·lacions, normes de conducta, tinència de mascotes, pagament de subministres, etc.
I en el cas de la compravenda, el preu fixat per la compra de l’habitatge, la voluntat de l’arrendador/propietari de vendre, si el llogater així ho requereix durant el termini estipulat, el percentatge o quantitat de quotes de lloguer que li seran descomptades del preu final de venda i per últim la quantitat de la prima inicial.
Cal tenir en compte que:
- Si no executem la opció de compra, es perdran la prima i les quotes invertides en el lloguer.
- El llogater pot sol·licitar una pròrroga del contracte de lloguer, sempre i quan el propietari estigui d’acord, però al tractar-se d’un segon contracte, perdria la opció de compra.
- El llogater pot executar la opció de compra, en qualsevol moment, dins del termini establert i no té obligació de complir tota la duració del contracte.
- Si el llogater es retarda en els pagaments dels lloguers durant més de dos mesos, perdrà el dret de compra, així com la prima aportada i els lloguers que hagi desemborsat.
- La propietat està obligada a respectar el contracte i no pot durant el mateix, vendre, llogar o cedir l’habitatge a tercers.
- L’import de la prima i la part dels lloguers que es descomptin del preu final de venda , són deduïbles en l’IRPF com adquisició d’habitatge habitual.
- Aquests tipus de contractes estan subjectes a l’Impost de Transmissions Patrimonials i per tant produeixen obligacions fiscals.
És recomanable que abans de signar un contracte d’aquestes característiques, es consulti a un professional, expert tant en la part legal, com en la fiscal, per assegurar-nos de que les nostres obligacions i drets, queden reflectides de manera correcta en el contracte i tenim clares les implicacions tributaries que comporta.
